戰爭來了房價一定跌？伊朗德黑蘭房價暴漲80%的真相

當提到戰爭，多數人的第一個直覺都是「房價一定會崩跌」畢竟在一般人的想像中，當飛彈升空、經濟活動停擺、民眾陷入恐慌時，誰還敢買房？而近期伊朗的案例卻顛覆了許多人的認知。

根據多家國際媒體引用德黑蘭房地產仲介協會的估計，自美伊衝突升溫以來，德黑蘭房價與租金不但沒有下跌，反而在短短數個月內大幅上漲約 80%。這個結果或許令人意外，但也提醒我們一件事，戰爭與房價之間的關係，遠比大多數人想像得更加複雜。

房價上漲的，不一定是房子的價值

看到房價大漲，許多人第一時間會聯想到房市景氣熱絡、需求強勁，但德黑蘭的情況其實並非如此。從相關報導來看，真正推動價格上升的原因，來自於民眾對貨幣與通膨的恐懼。

一名德黑蘭房仲表示：「一間戰前價值 300 億托曼（約 22 萬美元）的公寓，本周以 580 億托曼（約 42 萬美元）成交。戰爭帶來的只有更高的價格。」托曼是伊朗民間慣用貨幣單位，1 托曼等於 10 里亞爾（rial，伊朗官方貨幣）。

當人們開始擔心手上的現金正在快速貶值時，往往會選擇把資金轉移到實體資產，希望保住未來的購買力。房地產、黃金、外幣，都是常見的避險工具。

在伊朗，由於里亞爾長期貶值，加上高通膨環境持續惡化，許多人選擇將現金轉換成房地產。換句話說，表面上看起來是房價上漲，但實際上更像是貨幣購買力正在下跌。真正變貴的，未必是房子，而是錢變薄了。

為什麼戰爭期間房價反而可能上漲？

從過去國際案例來看，戰爭期間房價不跌反漲，通常來自以下幾個原因。

一、貨幣貶值帶來保值需求

當民眾開始擔心貨幣失去價值時，現金反而成為風險資產。相較之下，房地產因為具備實體資產特性，往往成為資金停泊的重要去處。德黑蘭此次房價飆升，最主要的推力便來自這種資產保值需求。

二、通膨推升建築成本

戰爭往往伴隨能源價格上升、物流受阻與原物料短缺。當鋼筋、水泥、人工等成本全面增加，新建案價格自然被墊高，而新屋價格上漲後，也會進一步支撐中古屋市場。

三、人口移動改變區域需求

戰爭並不代表所有地區都同樣危險。許多時候，人口會從高風險區域移往相對安全區域，因此危險地帶的房價可能下跌，但安全區域反而可能因需求增加而上漲。從歷史經驗來看，每當出現大規模衝突或政治動盪，人口遷徙往往都會重塑當地房地產市場結構。

四、供給減少形成價格支撐

戰爭期間，建商投資意願下降、工地停工、建材取得困難，新建案供給通常會明顯減少。但住房需求未必同步消失，當供給下降而需求仍存在時，價格自然容易受到支撐。

如果是台灣，房價會怎麼走？

談到戰爭與房地產，台灣人最常聯想到的問題就是：如果未來發生兩岸軍事衝突，房價會如何變化？答案其實不是一定漲，也不是一定跌，而是取決於衝突的規模與持續時間。

情境一：短期衝突或局部軍事事件

若屬於局部軍事行動、短期封鎖或有限度衝突，市場通常會先出現恐慌情緒。股票市場因流動性高，往往率先反應；房地產因交易週期較長，短期內可能呈現成交量急凍的現象。但如果金融體系仍正常運作，貨幣政策轉向寬鬆，甚至出現通膨升溫，房地產反而可能因保值需求而受到支撐。

情境二：全面性戰爭

若進入全面戰爭階段，情況就完全不同。此時影響房價的關鍵已不再只是供需，而是金融系統是否正常運作、銀行是否持續放款、新台幣是否大幅貶值、人口是否大量外移，以及基礎建設是否遭受破壞。在這種情況下，部分地區房價可能大幅下跌，但某些相對安全區域也可能因人口集中而出現價格支撐。因此，「戰爭來了房價一定跌」其實是一種過度簡化的想法。

真正該思考的，不是房價漲跌

德黑蘭的案例，其實給了所有投資人一個重要提醒。許多人以為戰爭最大的風險是房價下跌，但從歷史經驗來看，真正傷害財富的，往往是貨幣購買力的流失。

當一碗麵從 50 元變成 100 元，當薪資成長追不上物價上漲速度，當手上的現金每年都在無形中縮水，這些影響往往比房價波動更深遠。因此，比起爭論戰爭來臨時房價究竟會漲還是跌，更值得思考的是，當極端風險事件發生時，你的資產是否過度集中在單一市場、單一貨幣，或單一資產類別？因為真正保護財富的，從來不是成功預測下一場危機，而是在危機來臨之前，就已經完成資產配置。

德黑蘭房價暴漲 80% 的故事，或許不是一場房市奇蹟，而是一堂關於通膨、貨幣與資產保值的現實課。當市場面對極端風險時，房地產可能上漲，也可能下跌；股票可能崩跌，也可能快速反彈。唯一可以確定的是，缺乏配置思維與風險管理的人，往往才是受到衝擊最大的一群。而這也正是資產配置存在的真正價值。

（撰文者：永誠資產管理處 財顧團隊）

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