萬科A股罕見漲停！上海樓市「滬六條」重磅出爐 地產板塊投資機會浮現

中國房地產市場周一 (25 日) 迎來多項重磅消息。A 股開盤後，龍頭房企萬科 A 股 (000002-CN) 股價持續走強，盤中一度觸及漲停板，收盤時漲幅仍高達 9.15%；萬科 H 股 (02022-HK) 股價也大幅上漲，盤中漲幅一度超過 15%，收盤時仍漲逾 9%。

與此同時，上海市政府也於當日發布了最新的房地產政策措施，即「滬六條」，為疲軟已久的樓市注入一劑強心針。市場普遍認為，在一系列政策利好與部分企業積極應對的背景下，房地產板塊的投資機會正逐漸浮現。

萬科業績承壓下的積極信號 

儘管股價表現搶眼，萬科最新發布的 2025 年上半年財報卻顯示，其上半年實現營業收入 1053.2 億元，但歸屬於上市公司股東的淨虧損高達 119.5 億元。此外，銷售面積同比下降 42.6% 至 538.9 萬平方米，銷售金額同比下降 45.7% 至 691.1 億元。

對於虧損，萬科管理層解釋稱，主要受到開發業務結算規模下滑、毛利率處於低位（受過往高地價項目結算影響），以及上半年對部分資產計提減值、大宗資產交易和股權交易價格低於帳面值等多重因素影響。

然而，財報中也透露出多項積極信號。萬科在債務化解方面取得了顯著進展，透過自身資產處置與大股東深圳地鐵集團的持續資金支持，已如期償還 243.9 億元公開市場債務，且在 2027 年前已無到期境外公開債。此外，公司上半年銷售收入仍突破千億元，銷售回款率超過 100%，並完成了超過 4.5 萬套房屋的交付工作。

這些數據顯示，儘管面臨挑戰，萬科在財務穩健性和營運效率方面仍在努力維持，國泰海通也因此看好深鐵集團對萬科的整體賦能和調整能力。

上海樓市新政「滬六條」 

與萬科股價飆升同時，上海市也於 8 月 25 日出台了優化調整房地產政策措施的「滬六條」，並明確自 2025 年 8 月 26 日起施行。此次新政的核心內容主要聚焦於調減住房限購、優化住房公積金和完善個人住房房產稅等三大方面。

在調減住房限購政策方面，新政明確：

• 符合條件的居民家庭在外環外購房不限套數。

• 成年單身人士按照居民家庭執行住房限購政策。

• 具體而言，滬籍居民家庭和滬籍成年單身人士，在外環外購買住房不限套數；在外環內限購 2 套住房。

• 非滬籍居民家庭和非滬籍成年單身人士，只要自購房之日前在上海連續繳納社會保險或個人所得稅滿 1 年及以上，即可在外環外購買住房不限套數；若連續繳納社會保險或個人所得稅滿 3 年及以上，則可在外環內限購 1 套住房。

在優化住房公積金政策方面，利好包括：

• 提高個人住房公積金貸款額度。繳存人購買二星級及以上新建綠色建築住房的，住房公積金（含補充公積金）最高貸款額度可上浮 15%。

• 首套最高貸款額度從 160 萬元提高至 184 萬元，多子女家庭首套上浮比例可疊加計算，從 192 萬元提高至 216 萬元；二套最高貸款額度從 130 萬元提高至 149.5 萬元。

• 支持提取住房公積金支付購房首付款。

• 支持住房公積金「又提又貸」。

此外，新政也完善了個人住房房產稅政策，對於非滬籍居民家庭的第一套住房，以及其成年單身人士的第一套住房，房產稅將免徵。對於滬籍居民家庭，其名下所有住房仍需繳納房產稅，但每人 60 平方米的稅收優惠面積仍將保留。

市場分析指出，上海此次樓市鬆綁基本上參考了北京的做法，主要針對符合條件的人士（至少有 1 年社保）進一步放鬆限購，尤其是在外環外取消了限購。由於上海對外地人的門檻（1 年社保）低於北京（2 年社保），預計將帶來比北京更多的增量需求。

地產板塊全面升溫

受萬科強勁表現和上海樓市新政的雙重利好影響，今日 A 股多隻地產股表現亮眼，榮盛發展、金地集團、深深房 A 等逾 10 股漲超 5%。港股內房股亦全線走強，融創中國、新世界發展、龍湖集團等漲超 5%，美的置業、越秀地產、新城發展、金地商置、綠城中國等跟漲。

對於房地產板塊的投資機會，市場呈現謹慎樂觀態度。有機構認為，當前 A 股的牛市不同尋常，是人民幣資產被低估多年後的一次大爆發，因此有資金在錯過其他熱點板塊後，以「左側交易」思維開始抄底地產股，如萬科。平安證券指出，地產潛在政策空間猶存，預計「好房子」定位的改善性需求熱度有望持續，部分房企的報表端已見改善跡象。

中泰證券研報稱，2025 年 1-7 月房地產行業銷售數據雖仍處低位，但「止跌回穩」的政策基調延續，核心城市購房政策持續優化，市場信心仍處修復期，預計隨著穩銷售、穩資金等政策持續落地，行業有望迎來底部企穩。該機構繼續看好房地產板塊的中長期配置機會，建議關注佈局一二線城市、基本面穩健、安全邊際較高的房企。

中國銀河證券亦認為，政策效果有望逐漸展現，行業估值或迎來整體修復，頭部房企憑藉融資成本較低和核心區域高市佔率的優勢，有望實現營運改善並透過估值修復實現整體的β機會。