黃金10年經濟利多房地產 北京房價上漲380% 深圳漲508%

據清華大學恒隆房地產研究中心與北京大學—林肯研究院城市發展與土地政策研究中心共同發佈的2015年第4季「中國典型城市住房同質價格指數」(CQCHPI)指出，典型城市中，10年房價漲幅前3位城市依次為：深圳房價總體上漲508.5%、年均上漲20.4%；上海房價總體上漲384.6%、年均上漲17.6%；北京房價總體上漲380%、年均上漲17.5%。

中新網25日援引中國經濟網報導，黃金10年經濟增長紅利多為房地產業所獲取，幾乎所有城市的房價都經歷了巨大的漲幅。CQCHPI新建商品住房指數顯示，近10年典型城市的房價都上漲驚人，一線城市尤為突出。從2006年第1季到2015年第4季10年間，典型城市房價總體上漲255.1%，年均上漲13.5%，漲速比同期9.5%的GDP年均增長率高出42%。這意味著房地產業財富聚集速度遠超其他產業財富創造速度，不同群體的財富差距由此拉大，中低收入階層住房困難問題高度凸顯。

典型城市中，10年房價漲幅前3位城市依次為：深圳房價總體上漲508.5%、年均上漲20.4%；上海房價總體上漲384.6%、年均上漲17.6%；北京房價總體上漲380%、年均上漲17.5%。10年房價漲幅後三位城市依次為：大連房價總體上漲128.8%、年均上漲8.9%；西安房價總體上漲132.9%，年均上漲9.1%；成都總體上漲137.1%、年均上漲9.3%。

金融與宏觀政策因素對房價的影響力趨弱，房價走勢則更多地為城市特性及區域性因素所主導。分城市的CQCHPI新建商品住房指數顯示，各個城市之間的差別很大，而且2015年第4季各個城市的房價表現出現進一步分化。主要一線大城市房價呈現快速上漲勢頭，環比漲幅繼續擴大或至少保持在高位。特別對北京和上海而言，2015年第四季度的房價上漲是全年漲幅的主要貢獻者。也有武漢等部分二線城市住房市場在第四季度成為新興熱點，帶動全年房價漲幅出現一定上揚。但多數二線城市並沒有從本輪房地產上漲行情獲利很多，不少城市在第四季度反而呈現房價繼續回落的情況。

具體而言，上海在2015年第4季的環比漲幅高達8.0%，較上季度的2.6%擴大很多，顯示上海房價仍處於加速上漲的通道，雖然2015年全年上海房價漲幅只有15.2%，但第4季的大翹尾顯示上海在2016年上半年很可能面臨巨大的房價控制壓力。深圳2015年第4季環比漲幅為7.6%，雖然僅次於上海，但較第3季度的26.2%已經有明顯回落，然而深圳2015年全年房價累計漲幅高達十分驚人的54.2%，如此巨大的房價漲幅一方面反映了深圳高新技術產業的紅火，同時也可能蘊藏著不理性的市場氣氛。

相比深圳和上海，北京中心城區新建商品住房市場在2015年度的增長率並不算很高，全年累計漲幅為5.7%(但如將遠郊區縣包含在內全年累計漲幅將達到9.2%)，這與北京「自住型商品房」佔比擴大有關，同時北京中心城區的交易量相比于遠郊區縣繼續下滑。作為準一線城市的天津，雖然房價在2015年第3季出現9.1%的環比漲幅，但在2015年第4季出現明顯降溫，該季度環比漲幅不足0.1%，表明天津的本輪房價上漲行情有可能出現強弩之末的態勢。

在二線城市中，武漢和西安表現相對較為火熱，武漢中心城區2015年第4季的房價環比漲幅為3.1%，甚至高於北京，帶動了2015全年上漲了5.1%；西安的樓市情況與武漢類似，2015年第4季的房價環比漲幅為2.8%，是2015全年4.7%漲幅的最大貢獻者；然而，曾經的明星城市大連的樓市在2015年表現十分黯淡，雖然第3季一度有1.0%漲幅，但第4季房價意外地掉頭向下，出現1.6%的環比下跌，導致2015年全年只有1.1%的漲幅；成都情況與大連類似，2015年除了第3季基本一直在小幅陰跌，第4季的跌幅是0.3%，全年的跌幅是0.2%。

CQCHPI存量住房價格指數與CQCHPI新建商品住房價格指數反映了一致的資訊。CQCHPI存量住房價格指數顯示，2015年第4季北京、上海、深圳和天津這4個核心城市的二手住房加權平均價格指數環比上漲7.1%，環比漲速比上季提高2.5個百分點，全年上漲17.8%。2015年第4季各城市房價環比漲速從高到低依次是深圳(12.7%)、上海(7.3%)、天津(3.9%)和北京(3.0%)。2015年第4季其餘4個二線城市二手住房價格環比變化幾乎為0，漲速比上季下降0.9個百分點。各城市二手住房價格環比漲速從高到低次為武漢(2.0%)、成都(0.9%)、西安(-0.9%)大連(-0.7%)。

財富分配與住房需求空間結構出現顯著變遷，各大城市財富正向以金融服務、科技創新等為代表的新興產業板塊聚集，而傳統產業板塊購房需求相對下降。CQCHPI存量住房區位子市場指數顯示，各大城市內部，新興板塊特別是金融服務產業板塊房價漲速居首，傳統商圈房價上漲相對乏力。

從存量住房價格在2015年第4季的同比漲速看，各區位子市場中，深圳後海板塊(比上年同季上漲57.9%，下同)、北京金融街板塊(27.7%)、上海陸家嘴板塊(15.0%)、天津濱江道板塊(12.3%)、成都高新南區板塊(8.4%)、武漢光谷板塊(8.4%)、大連華南區板塊(-0.9%)、西安曲江新區板塊(-1.1%)等金融服務或新興業產業板塊，均在各自的城市板塊中房價表現最佳或最為抗跌；而深圳東門-翠竹板塊(44.2%)、北京國貿CBD板塊(17.6%)、上漲徐家匯板塊(11.2%)、武漢江漢路板塊(5.9%)、成都建設路口板塊(4.7%)、大連青泥洼板塊(-2.0%)、西安鐘樓板塊(-3.2%)等傳統商圈均在各自的城市板塊中房價表現較弱或墊底。

住房產品需求結構不斷升級，低端住宅產品不再為市場所普遍熱捧。CQCHPI存量住房戶型面積子市場指數顯示，小戶型住房市場增速有所下降，中大戶型時代正來臨。從存量住房價格同比上年同季漲速看，在8個典型城市中，有上海、深圳、天津、大連、武漢、成都和西安7個城市房價表現最好或最為抗跌的套型均在120m2以上；有上海、天津、成都、武漢4個城市中房價表現最差的套型均在90m2以下。只有北京比較特殊，在高企房價的壓力下，70m2以下住房同比漲幅最高，140m2以上住房同比漲幅最低。產品需求結構的變化，與居民家庭財富增長、消費觀念變化、住房水準提高以及二胎政策的推出都有一定關聯。