馬來西亞房產經濟學：黃金法則

南洋網引述產業週刊報導分析指出，不同的房地產，會捎來不同的回報：有些房產可回饋業主優渥的回酬，有些交出超越平均的資本增值，有些甚至可兼顧投資回酬與資本增值，相當令人稱羨。

但在這當中，往往也有許多表現暗淡失色、回酬乏善可陳的房產。

那麼，究竟要如何才能在產業投資中，成為無往不利的常勝將軍？

這並沒有任何秘訣或技巧，關鍵只是多瞭解常識及基本黃金法則；換言之，就是善用「房產經濟學」。

法則一：認清感覺與現實

產業向來被視為最佳、最安全的中長期投資，能夠在經濟繁榮時增值，也可在環境蕭條時保值。

我們也可很明確地說，購買產業是每個人一生中，需要做出最重要決定的時刻之一。

假設買家單純依靠本身的感覺，就草率決定，是非常不理智的。

在購買房產之前，每個人都應該對相關產業和週遭環境精密審核，然後再根據事實與數據做出決定。在那些發展項目中，一定要具備能夠刺激需求的因素，這樣才能帶動業主的投資增值。

同時，注意週遭是否有大學、公共交通、完善的設施和亮眼的發展前景等，這些因素也會顯著推高產業價值。

法則二：掌握現況和未來

如今，所有人都認為大量產業供應湧入市場，造成市場瀕臨泡沫化邊緣。然而，事實與數據再一次告訴我們，市況正好是恰恰相反。

在高檔產業方面，雖然出現供應過剩的問題，但市場還是可在中期逐步吸收這些房屋。

至於可負擔房屋，市場多年以來的需求都相當強勁，而且供不應求的現象，還會持續一段時間。

在大馬市場，可負擔房屋擁有非常獨特的價值，且受到買家追捧。

大馬總人口中，有1800萬人或60%屬於中產階級，他們握有近55%的國家財富。我們可以從這些數據看出，每平方尺售價介於200至700令吉的房產，將在未來數年成為這些人的目標。

法則三：尋找刺激需求的因素

我向來都建議REI集團的發展商客戶，根據買家的需求來興建房屋。而買家在購房之前，也需要思考房產是否具備刺激需求的因素。

其實我已經在「法則二」闡述過這個觀點，不過，為了給予一些明確例子，我建議投資者仔細研究公共交通系統在未來的路線與分佈。

這包括捷運第二路線（MRT2）、輕快鐵第三路線（LRT3）和12條快捷巴士系統（BRT）路線。

在這當中，我們要注意的是，布特拉再也中環（Putrajaya Sentral）是隆新高鐵、MRT2和機場快鐵（KLIA Transit）的停靠站。

因此，位於巴生谷南部走廊的布特拉再也中環，將放眼成為公共交通樞紐重鎮，當地產業需求將會歷久不衰，且房價也因而一飛衝天，是適合所有投資者的投資地點。