中金評上海地產新政：一線城市房價或短期見頂

中金房地產：

3月25日上午上海市政府召開新聞發佈會，宣佈新一輪調控措施，具體有：1、非本市戶籍，購房資格2年變5年；2、二套房首付50%（普通），首付70%（非普通）； 3、嚴禁首付貸、過橋貸。我們評論如下：

1）如何看政策？盡在預期之中，調控靴子落地；因城制宜，未來還有深圳。就我們路演的回饋，上海調控傳聞自3月以來一直成為市場關注焦點，也壓制了地產股在強基本面情況下的股價表現；而此次調控細則之中，外地人購房社保“2改5”，認貸不認房改為認房又認貸，二套房普通住房50%首付、非普通70%首付均與市場之前預期一致，屬於地產股調控預期的“靴子落地”。至於政策的導向，我們還是堅持認為全國“去庫存”大背景並未改變，此次上海調控只是在過去半年房價漲幅偏高背景下的“因城施策，因地制宜”，短期內還有深圳等房價漲幅過快的城市有調控風險，具體措施則以管住炒房/投機需求等方面為出發點，並不會傷及剛需。

2） 效果怎麼樣？成交由“瘋牛”變“震盪”，一線城市房價或短期見頂，郊區樓盤影響更大。具體到三條細則對於市場產生的效果，1/外地限購升級對成交有5%-10%的小幅負面影響：如果參考北京2011年2月16日的影響，2011年北京限購升級之後，二手房率先轉冷，成交較前期降幅約50%，新房成交降幅30%，但如果同比2011年同期未執行嚴格限購的上海，限購帶來的額外影響大約僅有5%-10%；房價方面，剛需置業為主的郊區性樓盤影響更高，比如北京通州在2011年限購升級之後5個月新房成交均價下降了約10%~15%；2/二套房首付提升影響改善需求（估計占總成交比重也在5%-10%）。

二套房以“認房又認貸”的形式，重新回到50%首付，使得擁有1套房再進行改善購買（同時擁有2套住房）需求將大幅萎縮，上海新房90-140平米面積段成交占比40%~45%，140平米以上占比20%~25%，考慮到“賣一買一”的置換改善需求大約占市場總成交的50%左右，此次二套房收緊預計也將影響占總成交5%~10%左右的改善需求釋放;3/嚴查首付貸預計影響