市場仍陷混沌 雙北房市預售推案規模兩極 中小型個案拚現金流

2026 年下半年雙北預售市場規模兩極化，市場逾 100 億元以上指標案與 50 億元以下中小案並立。信義房屋 (9940-TW) 旗下信義代銷，百億大案憑區域亮點與品牌力衝高房價、賣長期價值；基地 7879 坪的南港之星屬最大規模推案，而中小案則以小坪數、低首付催買氣，搶攻首購現金流。

信義代銷永續研展組協理童莉婷進一步分析，百億大案仰賴區域亮點、品牌實力與大型社區規劃，提升產品稀有性與長期持有價值，支撐高基期房價；50 億元以下的中小型個案則著重小坪數、低首付，以資金彈性換取購屋可行性，提高買方進場意願。

台北市「南港之星」是本波雙北規模最大的推案，全案採複合式開發，總銷約 600 億元、基地面積達 7,879 坪，規劃 16- 45 坪，並提供輕裝修。南港在東區門戶計畫及科技產業聚落帶動下，居住與就業需求同步增長。

受惠於科技業發展題材，北士科也成為台北市下半年最受矚目的推案戰區。「璞真映輝」擁有水岸首排景觀，預期成交價格再度創下區域新高。北市個案透過核心地段、產業前景、景觀條件、品牌、建築設計及結構安全，強化產品稀有性，說服買方接受較高單價。

新北市逾 100 億元大案分布於中和、新店、林口及泰山，呈現「一區一題材」的多核心市場。林口由亞昕建設 (5213-TW) 推出「擎天賦域」規劃 32 層地標雙塔、2-4 房完整產品線，結合周邊產業聚落發展，強化區域住宅需求支撐；新店「昇陽央北案」搭上捷運十四張聯開題材，以品牌建商、大基地、高樓景觀，鎖定換屋客群。

相較百億案著重區域亮點，50 億元以下個案更重視價格條件、產品配置與付款方式，精準對位目標客群。板橋預售推案「縵庭吾境」位於江翠北側重劃區 A、B 區，基地近千坪，規劃 21-43 坪產品，並面向逾 2 公頃公園綠地。相較於板南線沿線指標建案憑藉捷運機能與核心區位優勢，成交單價已突破百萬元，A、B 區因與捷運站距離較遠，房價相對親民，可望以大基地、多元坪數及景觀條件，承接自住需求。

三重市場最能反映首購型產品的競爭方式，推案普遍採取小坪數、低首付及延後付款。「星河帝寶」規劃 15-30 坪，主打 3% 低首付，解決自備不足問題；「悅田吾澍」規劃 17-29 坪，並提供結構工程 0 付款，保留充裕現金流，降低年輕家庭進場壓力。

童莉婷分析，大量體推案的房市百億元大案，雖擁有千坪基地，產品規劃仍以 45 坪內的中小坪數為主。建商利用大基地創造景觀、公設與完整社區環境，同時控制單戶總價、擴大可承接客群。未來個案能否順利去化，不只基地條件與區域題材有獨特優勢，更取決於產品坪數、總價及付款節奏，是否貼近購屋族負擔能力。