世界第一酒店待沽 新世界發展急售香港瑰麗酒店 應對千億債務

全球酒店界權威榜單「The World"s 50 Best Hotels 2025」——《世界 50 最佳酒店》近日公布，香港瑰麗酒店一舉奪魁，站上世界之巔。然而，就在業界為其慶祝之際，一則市場傳聞引發震動，據《彭博》引述消息人士報導，新世界發展 (00017-HK) 主席鄭家純正為家族旗下瑰麗酒店集團物色買家，探討出售部分資產的可能性。

這座價值高達 159 億港元的維港地標，其出售決定被視為新世界發展集團化解迫在眉睫的流動性危機的關鍵一步。

香港瑰麗酒店（Rosewood Hong Kong）的榮耀絕非偶然。這座 2019 年開幕、聳立在維多利亞港畔的 43 層建築，由設計大師 Tony Chi 操刀，配備 413 間客房、12 間風格各異的餐飲場所，及其獨創的全新綜合康體概念 Asaya。評委盛讚其「重新定義了現代奢華的核心」。

從數據上看，即使在酒店業復甦放緩的 2025 年，香港瑰麗的年均入住率仍穩定在 82%，平均房價（ADR）達 8900 港元，較香港奢華酒店均值高出 41%。CBRE 報告指出，亞太區奢華酒店供給受限，而高淨值客群年增速達 7%，香港的核心酒店資產正成為「抗通脹硬通貨」。該酒店估值達 159 億港元，較 2015 年周大福企業收購時的 19.6 億港元，十年增值超 7 倍。

然而，此次出售並非「巔峰套現」，而是集團面對財務困局的無奈抉擇。據彭博社披露，截至 2025 年 6 月，新世界發展的淨負債率已飆升至 98%，逼近資不抵債的警戒線。

為償還共計 68 億美元（約 530 億港元）的永續債與定期債券，新世界推出了 19 億美元的債務置換方案，提議債權人接受最高 53% 的債務減記，但響應者僅半數，集團資金鏈壓力陡增。

在此背景下，瑰麗酒店成為了新世界發展手中「最優質的變現資產」。該家族還試圖出售香港國際機場附近的「11 Skies」購物中心，不過已計提 27 億港元的減值損失。

這場交易已成為全球資本的博弈焦點。CBRE 預測，2025 年亞太區航空客運量將增長 9%，香港作為跨境旅遊樞紐，奢華酒店需求將持續回暖。香港瑰麗強勁的盈利能力——2024 年營收同比增長 22%，康體業務佔比達 35%，顯示出標杆資產的稀缺性。已有消息顯示，中東主權基金與亞洲私募資本已透過投行接觸鄭家純團隊。

不過，風險同樣存在。目前談判仍處於初步階段，新世界尚未發布官方公告。且瑰麗集團全球 58 家酒店的運營體系仍由鄭家純女兒鄭志雯執掌，買家需明確未來的品牌管理合作模式。

從行業視角看，這場交易將成為亞太奢華酒店投資的「風向標」。在高息環境下，持有資產回報率僅 2% 到 3% 的重資產酒店，已不再是香港地產商青睞的選擇。