〈房產〉北市12行政區預售屋單價只剩萬華未破百萬元 中古屋坪效優勢成亮點

北市房價居高不下，預售建案價格也居高不下，促使購屋族轉向中古市場，尋找相對可負擔的選項。房仲業者彙整實價登錄資料顯示，北市近一年各屋齡產品的價格差異明顯，預售屋單價普遍突破百萬元，只剩萬華區仍在百萬元之下，而多數行政區屋齡 10 年內的新成屋也已跨入單坪百萬元門檻。

相較之下，屋齡 30 年以上的中古屋價格相對保守，也顯示在新案供給有限且價格門檻高的情況下，地段佳、價格親民的中古屋反成為熱門選擇之一。

北市核心蛋黃區素地稀缺、剛需力度強勁，而新案多為高價住宅，開價基期高，也因此屢屢突破天花板價，觀察近一年台北市預售平均單價，大安區以每坪 171.5 萬元居冠，松山、信義等核心區域也都超過 150 萬元，全市中僅有萬華區預售屋近一年平均單價落在 98.6 萬元，尚在百萬內。

永慶房屋研展中心副理陳金萍分析，萬華區發展較早，也因此素地稀少、住宅密度高，加上街道與巷弄規劃較不完整，使得新案不僅開發量有限，也多以中小坪數自住產品為主，整體房價水位相對較低，建商也多採用貼近市場行情的開價策略，以吸引首購、剛需族群進場，讓萬華成為北市唯一仍可「百萬內入手預售屋」的行政區。

除了預售屋外，屋齡 10 年以內新成屋價格雖低於預售屋，但也普遍逼近百萬元，大安區每坪 144.2 萬元居首，信義、松山、中正區緊追在後，整體價格水準已與預售市場差距縮小。

目前台北市 10 年以下新成屋只剩內湖區、北投、萬華區以及文山區等四區仍維持在百萬以下水位。陳金萍表示，這些區域多屬外圍生活圈或是早期開發區域，取得土地成本與價格基期相對低，住宅產品也多以中小坪數住宅與自住型買盤為主，也因此價格相對親民。其中，內湖、北投受惠於產業聚落與交通便利，吸引剛需族群，而文山則兼具生活品質與自然環境；萬華區則因開發早、地價基期低，開價策略較貼近市場，成為北市最具價格競爭力的區域。

若進一步觀察中古市場，北市屋齡 10-30 年住宅每坪價格多介於 60-100 萬元之間，而屋齡 30 年以上住宅更是價格親民，其中文山區平均單價僅 53.3 萬元、北投區 54 萬元、萬華區 56.1 萬元，為全市最實惠的三區。

陳金萍指出，屋齡越高價格越具吸引力，不僅入手門檻相對較低，且多位於成熟生活圈，生活機能完善，同時近年都更危老盛行，老屋具備翻新潛力，更有長期增值機會。此外，若以相同預算比較，購買中古屋坪效表現上往往更佳，可取得更大的使用空間，例如北投區預售屋單價 109.2 萬元，而 30 年以上中古屋僅 54 萬元，等同可買到近兩倍坪數。

整體而言，預售屋擁有設計新穎、住宅結構品質較好等優點，但價格門檻較高，且交屋時間不定，而成屋、中古屋則因明顯的價格與坪效優勢脫穎而出，而不同的屋齡也有不同的價格選擇，陳金萍建議，購屋族可依預算與自身需求進行評估，掌握區域價差，尋找理想住宅。