泰國房市慘崩！三大致命傷釀百年最慘危機 新屋到豪宅都受衝擊

一場被泰國銀行界與業界人士稱為「百年來最糟糕」的房地產風暴，正席捲這個東南亞國家。從豪華公寓的銷售處到郊區的住宅工地，市場的冰冷氣息無所不在。

隨著新房銷售急凍、買家信心跌落與銀行信貸緊縮，泰國房地產正經歷一場前所未有的結構性危機，其影響範圍已超越單一產業，直接威脅到家庭財富與國家經濟的穩定。

房屋抵押貸款總合 破天荒負成長

泰國銀行（央行）發言人差雅薇 · 猜阿南（Chayawadee Chai-anant）和泰國大華銀行高層不約而同地指出，當前房市狀況比以往任何時候都更糟。數據佐證了這一論斷：2025 年泰國房屋抵押貸款總額預計將出現史上首次負成長。

這場風暴的源頭，可以歸結為三大關鍵因素的疊加與連鎖反應。

首先是買家信心徹底崩潰。泰國住房商業協會（HBA）的調查顯示，超過 72% 的潛在購房者因對未來收入穩定性感到深度擔憂，而無限期推遲了購房計劃。特別是大量依賴旅遊業的中產階級，在收入銳減後，曾經被視為資產保值工具的公寓，如今成了不敢觸碰的奢侈品。

其次是銀行信貸的全面收緊。面對不斷攀升的不良貸款（NPL）率，銀行體系已築起嚴格的防線。貸款核准通過率從 2023 年的平均 65% 驟降至 2025 年上半年的不足 40%，即使是高收入專業人士也難以通過審核。銀行收緊信貸，不僅阻斷了新房交易，也迫使越來越多的業主因資金壓力而拋售房產，加劇了市場的拋壓。

最後也是最致命的因素，是壓垮市場的「供應過剩」這根稻草。根據房地產資訊中心（REIC）的報告，泰國全國未售出的新房存量已達歷史峰值，光是曼谷及週邊地區就積壓超過 15 萬套。更令人擔憂的是，泰國每年新增的房屋供應量仍持續超出實際有效需求約 35%。這種供需嚴重失衡的局面，讓市場像一個隨時會潰堤的「供應堰塞湖」，價格崩塌只是時間問題。

危機骨牌效應 從低端到高端

這場危機的蔓延軌跡清晰得令人恐懼，呈現出從低端市場向高端市場全面擴散的骨牌效應。最初的寒意集中在 300 萬泰銖以下的低端市場，隨後毫不留情地向上侵蝕。300 至 500 萬泰銖的中端市場成交量腰斬，而曾經被視為堅不可摧的 1000 萬泰銖以上高端及豪宅市場，也因外國高端買家撤離而面臨空置率飆升的困境。

諷刺的是，在這種全面性的低迷中，二手房市場卻出現了病態的繁榮。房地產資訊中心的數據顯示，2025 年上半年，全國主要城市二手房交易量逆勢成長 22%，而新房成交量同期暴跌近 40%。

這背後的原因是急需現金週轉的賣家願意大幅降價拋售，吸引了一批有剛性需求且現金充裕的「撿漏者」。銀行也敏銳地將信貸資源向風險相對較低的二手房交易傾斜，進一步加速了這種市場的分化。

價格戰陰影籠罩 復甦之路漫長

當前，泰國房市已籠罩在價格戰的陰影下。許多開發商被迫掛出「直降百萬泰銖」的橫幅以求生存。業界專家警告，這場價格戰的衝擊將遠超去年泰國汽車市場的慘烈競爭，因為房地產產業鏈更長，對家庭資產負債表和金融體系穩健性的衝擊將呈幾何級數放大。

當房產這一泰國家庭最大的財富載體大幅貶值，由此引發的「負財富效應」將迫使民眾緊縮消費，消費引擎的失速將嚴重動搖經濟復甦的基石。這場危機已超越了房地產本身，它關乎金融體系的穩定，更關乎整個泰國經濟的未來航向。

泰京銀行行長帕永 · 斯里瓦尼奇預判，房地產行業的真正復甦，不可能獨立於整體經濟之外，可能需要一到兩年甚至更長的時間。

泰國決策者正處於兩難的境地：短期內強行刺激樓市可能加劇供應過剩和金融風險；但若任由市場深度調整，房地產作為經濟支柱的崩塌又會嚴重拖累 GDP 成長和就業。

曼谷燈火通明的空置公寓群，正無聲地昭示著這場結構性危機的深度。泰國能否在風暴中找到新的錨點，世界正在拭目以待。