〈房產〉限貸令後打亂賣方腳步 房地合一稅「免稅」占比增 適用稅率20%占最多

房地合一稅制下，持有越久越能爭取出售時低稅或免稅的優惠，不過去年底第七波房市信用管制上路後，打亂許多賣方的腳步。房仲業者以財政部最新房地合一稅各稅率案件占比變化，今年首季以非自用持有 5-10 年，「稅率 20%」案件占比最高，達 42.3%，比去年第四季增加 1.5 個百分點。

而無應納稅額的「免稅」案件也有高達 22.1%，且亦較上季增加 1.4 個百分點。

進一步觀察，第七波信用管制後的免稅案件占比變化，2024 年第三季之前，原為逐季下降，但限貸令上路後，免稅案件占比連續兩季成長，今年第一季已有超過五分之一的案件免稅，佔比季增 1.4 個百分點，成長狀況與持有 5-10 年轉售的 20% 稅率平分秋色。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，免稅交易占比提高，主要有兩大因素，首先是「自住免稅」，連續設籍 6 年以上的自住房屋，享有轉售獲利 400 萬元以內的免稅優惠，超出的獲利金額也可以 10% 低稅率計算，不過由於限貸令後漲幅收斂，自住售屋獲利超過 400 萬的案件比例縮減。

同時，「認賠殺出」的案件增加，房地合一僅對獲利案件課稅，屋主賠售即免稅，近期景氣收斂，屋主心態軟化、讓利下車的情況也略有增加，使第七波信用管制後的免稅案件占比逐漸提高。展望後市，在央行未鬆綁限貸令前，市場的保守氣氛持續瀰漫，價量表現難以提振，整體轉售獲利也將持續下滑，預估未來免稅案件的占比還會續增。限貸令致待售、排撥期長  短期交易驟減

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，政府打炒房的原則是「打投機不打自住」，在政策導引下，房市朝長期持有調整，短期交易風氣淡化，所以攤開近一年的各稅率占比，可發現長期持有的 20% 稅率以下案件，總體呈現上升趨勢；而適用高稅率的短期交易，佔比則一路從 2 成左右，下修到 15% 上下，「剛需為王，長線佈局」已成現今房市的最大公約數。

其中最大宗的 20% 稅率，持有年限為滿 5 年未滿 10 年，和上一個級距，持有滿 2 年未滿 5 年的 35% 稅率相比，稅率差距高達 15%，落差鮮明，因此許多屋主都會至少撐到可適用低稅率的時間，轉售獲利就能省下大幅稅金，使 20% 成為最主流的交易稅率。

觀察兩年內銷售「稅率 45%」的案件占比，則從 2024 年第四季的 15.7%，下滑至今年首季 13.8%，季減少 1.9 個百分點，下降最多；持有 2-5 年的「稅率 35%」佔比也減至 16.7%。

陳定中進一步指出，適用 45% 稅率的兩年內短期交易，受打炒房影響最深。第七波限貸令後，不僅待售期拉長，貸款的申辦與排撥期程也比以往冗長，所以想要在短期內完成轉售的難度上升，增值空間占已相當有限，使 45% 稅率的案件占比縮減程度最鮮明。