港人北上消費也救不活 深圳地標「皇庭廣場」將被拍賣

曾被「港人北上」消費潮救活的皇庭廣場，再度被推上法拍台。

據《界面新聞》周四（14 日）報導，皇庭國際 (000056-CN) 在周二發布公告，稱全資子公司融發投資名下資產晶島國商購物中心（即深圳皇庭廣場）及相關附屬設施、設備將於 9 月 9 日至 10 日被司法拍賣，起拍價為人民幣 30.53 億元。

這一價格較三年前期主動掛牌時的 56.2 億元已遭腰斬，較評估值 43.61 億元也折價近三成。

值得關注的是，作為貢獻公司超過 56% 年營收的核心資產，皇庭廣場一旦拍賣易主，極可能觸發「淨利潤為負且營收不足 3 億元」下市條款，皇庭國際面臨強制下市巨大風險。

「當前公司正在與債權人溝通協商，包括債務化解在內的整體和解方案，雙方均在積極爭取和解方案儘早落地；後續雙方若能達成和解，可能存在法院撤銷本次司法拍賣的情況。」面對迫在眉睫的拍賣，皇庭國際在公告中也表達尋求轉圜的意願。

該項目土地使用年限為 40 年，即從 2002 年 10 月 8 日～2042 年 10 月 7 日，也就是說，剩餘使用年限有 17 年左右。

開業十二年，皇庭廣場的命運幾經波折。

作為深圳福田 CBD 最後一塊商業用地的開發項目，地理位置上有著先天優勢。其坐落於深圳福田中心區，是地鐵 1 號、4 號線雙地鐵上蓋物業，北接市民中心，南鄰會展中心，與現在的星河 COCOPark、平安金融中心共同構成福田 CBD 黃金三角。

在 2013 年開業之初，皇庭廣場以「奢侈品 + 高端餐飲」為定位，一度成為深圳商業新貴，租金報價也遠超周邊商場，市場認可度很高。

然而，高光時刻未能持續。2015 年前後，深圳商業地產供應量激增，伴隨周邊 COCO Park、卓悅中心等競爭商業體崛起，皇庭廣場被分走大量客流，營運也開始出現裂痕。

隨後幾年時間，皇庭廣場多次更改自身定位，試圖轉型，吸引客流量，但並未奏效。2019～2021 年，受線上新零售、疫情衝擊等因素影響，皇庭廣場商鋪空置率一度達到 30%，商場內店鋪陳列也較為凌亂，部分樓層甚至出現空置現象。

轉機出現在 2023 年，在深港全面通關後，「港人北上」消費潮宛如救命稻草。

距離福田口岸僅兩站地鐵的皇庭廣場，憑藉 5 分鐘高鐵接駁香港的絕對區位優勢，一夜躍升為港人「北上消費」的核心驛站。

憑藉於此，商場客流量港客的比率從零飆至 45%，整體客流較 2019 年逆增 35%。據皇庭國際揭露，2024 年皇庭廣場出租率維持 95% 以上，日均客流超過 10 萬人次，周末日均 12 萬人次，大型節假日日均客流超過 15 萬人次。

8 月 13 日，雖為工作日晚上，商場人氣依舊很旺，店鋪也幾乎處於全部營業狀態。在深港全面通關兩年後，依舊有許多背著雙肩包、拖著拉桿箱的香港旅客，穿梭各大店鋪之間，許多商家的門店前還立著「返港必帶」宣傳牌。