〈房產〉商仲：旺盛買盤撐起商用不動產交易動能 限貸不鬆手土地交易縮水

全球政經局勢持續動盪，根據商仲業者最新統計，台灣第二季大額商用不動產交易總額仍達 313.1 億元，顯示國內基本面具備良好韌性。在 AI 產業快速發展的推動下，相關企業積極調整與擴充產能，助攻交易動能延續。但在限貸持續之下，戴德梁行下修全年土地交易值 1800 億元下修爲 1600 億元。

戴德梁行指出，2025 年本季最大宗交易為遠見科技 (3040-TW) 以 62.4 億元向威獅倉儲購得位於桃園市楊梅區的現代化物流設施；第二、三大交易則分別為和碩聯合科技 (4938-TW) 以 56.4 億元購入宏達電 (2498-TW) 位於桃園市桃園區的工業廠房，以及以 28.1 億元出售其位於新北市新店區的工業不動產予國宏地產開發。

不過，此一紀錄在昨日打破，由台達電 (2308-TW) 以斥資 69.5 億元取得輪胎廠泰豐 (2102-TW) 位於桃園市觀音區的土地與廠房，土地面積逾 3.46 萬坪、兩筆建物面積合計約 2.56 萬坪所打破，將用於資料中心、氫能與儲能事業布局。

戴德梁行指出，雖然地緣政治風險與其他不確定因素仍影響市場信心，使投資型買盤趨於保守，但截至今年上半年，大額交易金額已累計達 741 億元，約為去年全年總額 1480 億元的一半。

其中自用型需求佔比超過八成，撐盤效應明確，反映企業對未來營運發展仍具信心，也為商用不動產市場提供穩定支撐。

台北市 A 級辦公大樓本季無新增供給，單季淨去化面積約 2,100 坪，上半年累計淨去化約 1 萬 2800 坪，市場去化表現穩健。全市平均空置率降至 6.9%，比上季微幅下降 0.3 個百分點。其中南京松江區受惠於新大樓租賃穩定、去化順利，空置率大幅下降 5.5 個百分點，不少成交租賃為大面積進駐，需求主要來自同區企業從舊辦公大樓升級。

2025 下半年預計新增約 18,600 坪辦公空間，包括冠德松山民權大樓和新光華山金融中心等兩棟新案，屆時全市總供給將來到 86.6 萬坪。本季租金小幅上漲，平均每坪月租為 2810 元，季增 0.4%。

戴德梁行指出，受到國際經濟不確定因素影響，企業在擴編規劃上趨於保守，部分租戶選擇延長既有租約，原本的搬遷計畫也多轉為續租。然而，對於設施新穎、條件優良的辦公空間，市場仍展現穩定需求，顯示企業仍願意投入資源優化工作環境，進一步穩定留才並吸引人才。

2025 年第二季忠孝商圈空置率自上季 8.94% 回升至 10.06%，顯示雖大巨蛋活動持續帶動周邊人潮，對於商圈店面長期效益仍待觀察；西門商圈部分，空置率維持低檔之 4.99%，商業活動暢旺，租金有走高趨勢，精華地段店面去化快速；中山南京商圈則持續受益於線形公園人流，空置率微幅降至 4.73%，商業表現穩健。

面對大型商場如南港 LaLaport 等新興零售據點強勢進場，傳統商圈逐步調整策略，街邊店面透過縮小坪數、提升租賃彈性，並強化街區環境如人行空間與綠意設施，強化整體消費體驗。

2025 年第二季之土地交易市場持續價穩量縮格局。根據戴德梁行統計，2025 年上半年土地交易總額約 870 億元，為近兩年單季交易量之低點。交易量下滑，主因是央行限貸措施仍未鬆綁，導致高總價土地因自有資金門檻過高而乏人問津。

雖整體市場動能減弱，但具開發潛力與稀缺性的優質地段仍獲建商青睞。戴德梁行表示 2025 第二季成交前十大交易中，以台中市的表現最為亮眼，在十大交易中即佔了半數，其中最大筆交易位於水湳經貿園區的逢大段第二種創新研發專用區，交易總價為 38.16 億元，單價每坪約 101 萬元亦創下區域新高，顯示開發商對於優質地段土地的出手願意仍高。

然而即便在優質地段，買方追價意願已趨謹慎，價格漲幅有限。以台中市地政局 6 月 26 日之開標結果為例，位於逢大段、文商段、創研段的土地投標數皆只有一標，且溢價率都不高。今年以來，金融監理政策持續收緊，央行限貸令對於資金調度造成明顯壓力，總價過高的土地因購地貸款成數受限，多數潛在買家評估財務成本後選擇觀望。整體而言，2025 年第二季土地市場呈現「量縮價穩」特徵，隨著央行政策在下半年仍未見鬆綁跡象，資金取得難度高，短期內市場難以出現積極行為，後續交易預期將維持理性布局。

戴德梁行表示，檢視今年初對於全年土地交易量約 1800 億元的預估，對比上半年累積 870 億元的交易結果似乎還稍微樂觀了些。若下半年土地融資水位仍無法提升，建商資金調度將愈發謹慎，購地策略偏向鎖定自用開發且資金負擔相對可控的標的，預估 2025 年土地交易量將下修為 1600 億元。