派對或將結束？高盛：當心資料中心熱潮演變為長期供過於求

高盛分析師 Vinay Viswanathan 在本周給客戶的報告中指出，受大規模投資於大型語言模型的 GPU 設施的推動，資料中心市場預計將在今年創下紀錄。然而，他也警告，儘管「資料中心行業近期出現了復甦跡象」，但他們仍對長期供需平衡持謹慎態度。

近期市場動能強勁

高盛指出，資料中心資產證券化市場呈現「近期市場動能強勁」的態勢，主要由以下三大因素驅動：

• 雲端資本支出激增：主要超大規模業者 (如 AWS、微軟、Google、Meta、Oracle) 在 2025 年第一季上調了資本支出指引，這預示著對 AI 雲端服務的強勁未來需求。
• 供應緊張：北美主要資料中心空置率在 2024 年末創下 1.9% 的歷史新低，且新容量的 72% 已被預租，顯示市場供應極為緊俏。
• 政策支持：川普政府的「星際之門計畫」(Stargate initiative) 將生成式 AI 基礎設施列為聯邦優先事項，進一步鼓勵了私人部門的投資。

證券化已成為資本密集型數位基礎設施產業穩定且可擴展的融資來源。資料中心證券化市場的規模已從 50 億美元「爆炸性增長」至 300 億美元，涵蓋資產抵押證券 (ABS) 和商業不動產抵押貸款證券 (CMBS) 結構。

儘管今年初市場曾因對 AI 效率的擔憂 (如「Deep Seek」時刻) 及關稅不確定性而一度停滯，但定價與發行量已「急劇反彈」，使資料中心證券化有望在年底前「潛在地」達到新高。

高盛對長期供需平衡的謹慎態度

儘管資料中心產業「短期出現綠芽」，Viswanathan 仍對「長期供需平衡」保持「謹慎」態度。高盛在另一份報告中預計，資料中心市場的入住率將在「明年年中達到峰值」，隨後幾年將「逐步寬鬆」。

Viswanathan 的觀點主要基於兩個關鍵驅動因素：

1. 資料中心建設管線不斷增長：計畫中的資料中心管線將導致完工量「穩步提高」，特別是「星門計畫」有望進一步推高未來供應量。

2.AI 工作負載需求的高門檻：這種程度的供應增長將為 AI 工作負載需求增長設定「高門檻」，以維持未來兩年後的入住率不變。

分析師補充說，如果 AI 需求的「二階導數」轉為負值，這可能會對租金增長和租約續約率造成壓力。這對高度客製化、為特定客戶建造的資料中心資產來說，將是特別具有破壞性的，因為這些資產自然伴隨著更高的過時風險。

與其看法接近，UBS 分析師 Steven Fisher 預計，驅動此次資料中心擴張的結構性利好預計將在 2026 年第二季開始「實質性地過濾到實體經濟中」。然而，遲早供需將從稀缺轉為過剩，屆時這場「派對就會結束」。