〈房產〉台南市這三區預售屋比中古屋價高逾6成 以中西區價差居冠

近年受到房市熱絡、土地及營建成本上升影響，全台各地預售屋價格上漲明顯，房仲業者盤點台南市近一年預售屋、中古屋實價登錄交易資料，發現前 3 名的行政區預售屋、中古屋單坪價差幅度超過六成。排名第一的「中西區」土地稀缺，推升預售屋、中古屋單坪價差幅度達 77%。

而「新營區」預售屋受惠於科學園區，與中古屋單坪價差幅度達 63%，位居第二；「安平區」則是環境舒適、吸引退休族群湧入，以單坪價差幅度達 62%、排名第三。

台南市「中西區」預售屋每坪均價 47 萬元，較中古屋每坪單價多出 20.5 萬元，令中古、預售屋單坪價差幅度達到驚人的 77%；換句話說，同樣是 30 坪，預售屋跟中古屋價差高達 615 萬元。永慶不動產台南中正西門加盟店東鐘子茜表示，中西區作為台南的舊城區，完美融合了新建設，是許多老台南人夢寐以求的居住地點！不僅知名小吃林立，也有百貨公司、火車站等大型建設，商圈也都是最精華的地段，生活機能相當頂尖。

鐘子茜補充，因為是舊城區，因此中西區物件屋齡都偏大，至少都是 30 年、甚至是 40 年起跳，整理修繕成本相對高、中古屋價格偏低；此外，因為地段精華、土地成本高，預售屋不僅數量稀少、且價格不斷攀升，持續拉大預售跟中古屋的價差。然而，對於追求生活便利性的購屋族群來說，中西區則是最佳的購屋地點，若因預算有限而有意購買中古屋，也務必考量後續修繕費用，才能做好財務規劃。

而台南市「新營區」預售屋跟中古屋每坪價差達 10.4 萬元，但因房價基期低，預售屋及中古屋單坪價差幅度飆升至 63%、位居第二名。永慶不動產新營三民中華加盟店長周大傑說明，新營區為原台南縣行政中心，因此人口聚集、生活機能相當不錯。且新營也剛好位於台南善化、嘉義太保的中間，許多在科學園區上班的通勤族也會在此買房，生活便利性較科學園區周遭好上許多，也帶動近年新營區預售屋、新成屋的數量大增

周大傑指出，新營區中古屋以屋齡 25-30 年為主，多為透天厝，較少有大樓的選擇，而預售屋、新成屋剛好能補上大樓物件的缺口。然而受到營建成本上升影響，預售屋價格持續攀升，單坪價格達 27 萬元、朝 3 字頭邁進。而中古屋單坪均價還在 1 字頭，1000 萬元內有機會買到 40-50 坪的物件，相對友善親民，也是不錯的選擇。

預售屋、中古屋單坪價差幅度達 62% 的「安平區」、名列第三，其休閒觀光區的定位，在台南有相當強勁的買氣。永慶不動產台南五期市政加盟店東楊旭昉解釋，因安平區生活環境好，加上近年來重大建設如跨海大橋、綠線捷運等議題發酵，吸引外地即將退休族群提早卡位置產。且受益於北外環道路的興建，部分南科通勤族也會在此購屋，拉抬預售屋價格。

楊旭昉表示，安平區的中古屋主要為屋齡 20 年以上的透天厝，因環境舒適吸引鄰近區域的換屋族、小家庭前來購屋。預售屋成本上升，加上外來客對於價格接受度較高，且外來客佔成交量近五成，直接推升預售屋價格成長。若以 1 千萬購屋預算來看，中古屋可買到近 40 坪、預售屋僅 25 坪，且中古屋公設比低，實際室內坪數差距會更大。

觀察台南市近一年的預售屋、中古屋的單坪價差，可發現價差大的行政區多是發展相對成熟的行政區。永慶房產集團研展中心副理陳金萍指出，台南熱門行政區預售屋與中古屋單坪價差達 10 萬以上，建議有購屋需求的民眾，可把握目前房價小幅下修、盤整時機，擴大範圍積極看屋、詢價。