華泰證券點評推進城鎮化：豈止于此 看好反彈

2 月 19 日下午，財政部調整商品房交易環節契稅和營業稅的優惠政策，主要包含：1）取消對普通住宅的限制，將優惠政策擴大到整個住宅交易；2）取消對 144 平方米以上才能享受契稅減半的限制，原來為全額征收；3）取消滿2 年免征營業稅中對普通住宅的限制。這是在 2 月降首付以來的第 3 個實質政策，出臺頻率十分密集。

契稅優惠最早開始於 2008 年，營業稅在 2006 年開征2008 年，國家對個人首次購買 90 平方米以下的普通住宅時，給予了契稅稅率下調至 1%，對購買任意普通住宅，契稅均減半征收。在 2010 年有所收緊，將優惠政策適用范圍縮小至唯一住房。

2006 年，國家推行對二手房交易不滿 5 年的住宅實行 5.6%的營業稅，2008 年因為金融危機調整為 2 年，在 2009年恢復至 5 年。至 2015 年，再次恢復至 2 年。

當前政策主要以取消過往針對非普通住宅的限制，以此刺激改善性需求從本次的優惠政策來看，主要是取消了對非普通住宅交易獲得優惠的限制，對於非普通住宅的界定根據各個城市有所不同，大多采取了面積判定或者價格判定，其中面積判定大多為 144 平方米，超過則為非普通住宅，價格判定則為設定基準價，超過基準價則為非普通住宅。

取消非普通住宅限制的意義在於托起改善性需求，當前房地產市場的需求主要來自於改善性需求，特別是當前各個城市中新房、二手房價格差異，能夠明顯的看到改善性需求超過剛需需求，降低優惠門檻能夠進一步刺激需求釋放進而去庫存。

房地產政策的密集出臺，積少成多，繼續期待政策，繼續看好反彈

2016 年的商品房銷售在低利率環境下，能夠保持高位，從開工投資端來看，在去庫存大背景下將繼續低位運行，行業整合在今年尚不能看到，資金鏈改善反而是主基調，政策預期之下我們繼續建議關注大公司如保利地產(行情600048,買入)（600048，買入），資金鏈改善下繼續推薦徹底轉型的優質標的，華業資本(行情600240,買入)（600240，買入）、嘉寶集團(行情600622,買入)（600622，買入）。