房產

深圳不良存貨增量驚人？激進資本的「地王」危機

鉅亨網新聞中心 2016-06-04 09:40

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和訊房產消息在深圳房地產市場上演的「勇敢游戲」里，輸家尚未出現。

近日，外來的開發商連續以勇敢者的姿態追漲深圳（樓盤）樓市，競拍所得地塊的綜合樓面價不僅超過周邊在售新房價格，還屢屢刷新地王紀錄。

形成強烈反差的是，深圳經歷了去年樓價翻倍增長之後，今年的交投量縮水，樓價漲幅也盡顯疲態，當地市場普遍擔心深圳即將迎來滯漲階段。

這場「瘋狂」的豪賭之後，誰會成為潮退後裸泳的那個人。

昔日地王難定價

「這麼高的地價，我們營銷中心都不知道該如何定銷售價格了。」某大型房企營銷部總監蔡先生向記者表達了無奈，其所在房企曾幾年前在龍華片區拿下幾宗高價地，甚至拿過「地王」。

近日，深圳龍華拍出的總價地王引起業內一陣嘩然。央企中國電建(601669,股吧)和另一家央企中國金茂旗下的房企聯合體共同以82.8億競得深圳龍華區域的一宗地塊，成為深圳年度總價地王。

龍華區域並不屬於深圳中心區域，但一直是深圳地王的溫床，最新在售的樓盤基本都是前幾年的「地王」，新盤銷售均價大概在5－7萬元／平米。最新刷出的地王樓面價已經超過了周邊在售項目房價，業內認識預測，該地王入市的價格將可能達到每平米10萬元以上。

此外，該地王的准入門檻對開發商提出更高的要求。據悉，這次土地部門設置了暗標方式，以避免出現競拍激烈推高價格的情形，並且是第一個要求現售的地塊，即本宗地上建築物、附着物不得預售，只能在土地使用權和建築物、附着物的所有權經依法登記，並取得不動產權證書後才能以現售形式對外銷售。

但是，高價和高門檻都沒能阻擋這群房企和資金的熱情和勇氣。

即使深圳樓市成交火爆，但昂貴的「面粉「仍然成為他們的負擔。從去年至今，蔡先生和他的團隊在制定這些高成本樓盤的售價時基本是「戰戰兢兢」，「怕賣低了就虧損，繼續追高價格又擔心賣不出去，去化的速度和售價的高低影響着整個項目的盈虧。」他分析。

「我們當年拿下的龍華地王已經算是摸不着頭腦了，現在地價繼續成幾倍增長，還搶破頭去搶，拿下來之後，怎麼定售價，誰的心里都沒有底。」另外一家曾在龍華拿過地王的房企營銷總監表示。

資本追高成隱患

瘋狂追高地價的勇敢者，與推動項目去化速度的執行者形成巨大的心里反差，這背後源自對深圳樓市漲幅預期的差異。

對於追高者的心態，資金的激進態度成為主導因素。

「歷經過去一年的持續漲幅，大部分人或多或少都會認定深圳的房價會繼續漲下去。」某大型基金公司的項目研發部主管指出，資金對深圳樓市的追逐依然熱情高漲。

他分析：「不少資金經歷過深圳去年的牛市，投資回報率幾乎翻倍，尤其是通過配資的手段，部分項目曾出現十倍增幅，現在，他們雖然在各項報告中表達了對深圳樓市采取謹慎態度，但仍有不少資金繼續激進投資深圳樓市。」

然而，在項目負責去化的管理者眼中，雖然深圳樓市的基本面出現很多不穩定的因素，比如今年以來不少項目成交額腰斬，繼續追高售價需要投入更多營銷成本，甚至是砸錢，而這會影響項目的最終利潤。

擺在面前的現實是，即使深圳的住宅、商鋪、寫字樓市場售價都整體上揚，但多家房企的操盤負責人透露，開發商不良存貨增量驚人，「砸在手里的不少，開發商想快點賣也賣不掉，這些存貨會成為隱形炸彈，影響開發商的現金流」。

對深圳樓市不穩定性產生影響的還有華為等深圳大中企業的搬離現象。據悉，隨着深圳樓市火爆，深圳實體企業的土地成本和經營成本不斷升高，最終迫使這些企業搬離。

而因樓價普遍增速過快，導致其它生活成本也在增加，不少外來打工者難以承受高昂的生活成本，所以撤離深圳的現象有增無減。

這些搬離和撤離現象，對深圳配套服務鏈和城市更新進度產生致命影響，直接會影響深圳樓市消化力。

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【作者：和訊獨家】【了解詳情請點擊:www.hexun.com】

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