上海、深圳二手房成交領降 行情熱度難以維持

4月份的一手房數據大家想必已經了如指掌（環比微降而同比繼續大增），這兩天二手房數據也陸續公布。可以看到，在政府已經發聲「穩房價」的一線城市，二手房的數據都出現不同程度下滑。其中調控最嚴厲的上海（樓盤）、深圳（樓盤）下滑幅度最為明顯，4月份上海和深圳成交量為177和72萬平方米，分別環比回落62%和53%，均不及三月份成交量的一半，同比來看上海下跌62%，深圳同比回落19%，樣本城市中只有它們成交量不及去年同期。對比一二手房走勢來看，大部分城市還是同升同降，但也有少部分城市比較特殊，如一手房成交繼續上升的南京（樓盤）、青島（樓盤），二手房市場成交卻先一步出現了回落。

一旦市場或政策面出現波動，二手房成交往往會率先反應，過往每一次市場回落或上升都證明了這一點，特別是二手房相對活躍的城市更加顯著。二手房為何表現的更為「敏感」？原因很簡單，一手房市場，市場相對較容易為開發商控制，消費者則處於信息不對稱的相對弱勢地位，因此市場量價變化上，一手房往往會比二手房慢。二手房方面，由於買賣雙方都是個體，熱銷了自然會跳價，清淡了自然會調價，價格變化更加靈活，行情波動也更為劇烈。

成交量方面，二手房市場2013年以來同樣經歷了高潮-低谷-高峰的走勢，但細細看來又明顯不同於一手房。其一，逆市中二手房回落更加「徹底「，2014年二手房成交回落始自4月，其後便一路下行並在6-10月持續維持低位；但一手房市場在2015年5月卻迎來了一波小幅回升，其主因還是開發商2013年土地進入推案期，推高供應所致。

其二，旺季中二手房放量更加「堅決「，與一手房市場供應與開發節奏掛鈎不同，業主的掛牌量上升更為迅速，因此在市場旺季中的需求釋放也明顯更快，如在2015年，上半年二手房成交量增幅即明顯快於一手房，但由於需求釋放過多，下半年持銷期也出現了更深的成交回落。

其三，二手房成交占比正在不斷上升，2015年2月以來，二手房成交指數即持續位於一手房上方，意味着近一年來成交量二手房成交量增速遠快於一手房。並且在北京（樓盤）、上海、深圳等一線城市，二手房成交規模早已超過了一手房。

從目前情況來看，深圳、上海、北京二手房市場已經率先回落，接下來情況也不容樂觀，其他熱點城市一手房雖然繼續高歌猛進，但南京、青島等部分城市二手房成交已經出現回落。鑒於4月份二手房成交量已經出現明顯轉折，從以往經驗來看二季度二手房繼續回落的可能性很大，至於是否會全面影響一手房還是要進一步觀察。但可以肯定的是，在二手房市場更加成熟、成交規模更大的城市，如深圳、上海、北京，二手房市場對於一手房的影響肯定更大一些。

從目前趨勢來看，也許未來二手房才是中國房地產最主流的市場。

2013年8月以來重點城市一二手房成交面積變動指數

注：以2013年8月=100

包含北京、上海、深圳、成都、南昌（樓盤）、南京、廈門（樓盤）、蘇州（樓盤）、天津（樓盤）、杭州（樓盤）、青島等11市

數據來源：CRIC